１ 人生の三大資金
毎日暑いですね。
異常気象といいたいところですが、最近科学読み物にはまっているせいものあって、この程度の変動は許容範囲なのかもと感じ始めています。
さて、遅々として進まないファイナンシャル・プランナーの勉強ですが、いよいよ人生で多額のお金が必要になるものの勉強に入ります。
俗に人生の三大資金と呼ばれいるものです。
すなわち、住宅資金、教育資金、老後資金です。
そのうち、今回は住宅資金についてです。
２ 住宅のとらえ
持ち家か、賃貸か。それが問題だ。
マクベスみたいですが、多くの人にとって重要な問題です。
これは切り分けると２つの問題がからみあっているんですね。
つまり、価値観と資産運用です。
まずは価値観。
住宅は人生の目標。
唯一とはいわないけど、重要な目標。
そういう人は多くいます。
そういう人には、議論はないんですね。
買う一択です。
でも、快適なら賃貸でもいい。
そういう人には、これは生活の条件でしかない。
有利なら買うってだけです。
この議論は、結局はどういう人生を送りたいかによるんでしょう。
事細かに議論しても、納得は自分でするしかないので、各人に任せましょう。
次に資産運用。
ロンドンやハワイでは、家をもつことに疑問がありません。
なぜか。
年々、確実に値上がりするからです。
つまり、資産、財産だからです。
持てたら持つ。
それが正義です。
しかし、ここは日本。
どうでしょう。
都心の一等地以外は、確実な値上がりは期待できません。
バブル以前の日本では、担保は土地でした。
確実に値上がりするから。
今はそんなことないです。
下がるのも当たり前になりました。
特にですね。
普通のサラリーマンが買えるところは、そういうところばかりです。
それと人口減で住宅は余る。
そういわれています。
高温多湿な日本では、そんなに住宅は長持ちしないから、余るのもある程度のような気はしますけど。
というわけで、資産運用という観点では、値下がりするものは買わないが正義です。
自分が住む住宅は、家賃を運んでくれるわけではありませんし。
というわけで、多くの資産運用系評論家は、住宅は買わない方がよいといっています。
３ 住宅資金の準備
ということを踏まえた上で、住宅を買うときの資金を考えます。
買うという結論の後の話ですね。
一括現金で買える人は問題なし。
なんですけど、何千万とか用意できる人が一般人なわけないですし、住宅ローンを借りることになるわけです。
ローンといえば、重要なのは金利です。
もちろん安ければ、安い方がいいんですが、住宅ローンの場合は長期で借りるので、そこではないところが問題になるんですね。
つまり、変動か固定かです。
長期で借りる場合は、途中で日銀の金利が変わることは当然想定されます。
なので、変動を選べば、下がってお得になることもありますが、上がって損することもあります。
固定を選べば、将来の支出を完全に把握できます。
さて、どっちがいいか。
現在の日本では、資産が少ない人は固定、資金に余裕がある人は変動といわれています。
というのは、変動の方が利率が低いんですね。
固定は、将来銀行の利率が上がって、取り決めた利率よりも上になることがあっても、変えることはできません。
その場合、貸主が損することになります。
その保険も兼ねて高く設定しているんです。
といっても、これは歴史的超低金利、０金利だった平成日本の話で、利率が上がる令和の日本でどうなるかは、わかりません。
ともあれ、固定と変動の特徴をまとめたいと思います。
固定金利は、ローンの申込時、または実行時の金利が返済終了まで同じというもの。
有名なものにフラット３５という融資があります。
住宅金融支援機構と民間金融機関（銀行とか）が提携した最長35年の固定金利型住宅ローンです。
最高で8,000万まで融資が受けられますが、融資額が建築費や購入価格の90％を超えると金利が上がります。
保証人や保証料は不良で、建築費・購入費の上限はなし、床面積は一戸建て70㎡以上・マンション30㎡以上です。
この他に固定金利選択型というものもあります。
これは、固定金利で始まり、設定した期間を終えると固定金利か変動金利かを選択できるものです。
固定金利期間が長いほど、トータルで支払う金利は高くなります。
４ 住宅資金の返済
返済方法は大きく分けて２つあります。
１つは、元利均等返済です。
これは、毎月の返済額が一定になる返済方法です。
返済額には、元金と利息の２つが入っているんですが、これを一定になるように支払っていくようにします。
となると、最初は利息を返済する割合が高く、最後の方は元金を返済する割合が高くなります。
計画的に返済することができる方法です。
もう１つは、元金均等返済です。
これは元金部分を均等にし、利息部分は変動していくというものです。
利息は返し始めが高いため、最初に多く返済し後から減っていくことになります。
この方式は元利金等方式よりも総支払額は少なくなります。
最初は苦しいがトータルではお得。
そういう方法です。
最後に繰り上げ返済についてまとめます。
繰り上げ返済とは、退職金等で大きなお金が入ったときに元金の一部または全部を返済することをいいます。
一部を返済した場合には、その後も返済が続きます。
その後の返済の仕方で２つの方法に別れます。
１つが期間短縮型。
返済年数を減らす方法です。こちらの方が総支払額は少なくなります。
もう１つが返済額軽減型。
毎月の返済額を減らす方法です。こちらは日々の暮らしが楽になります。
どちらを選ぶかは、その時の経済状況によると思います。
５ まとめ
今回は住宅資金についてでした。
住宅ローンの金利には３つの型があります。
①固定金利型
②変動金利型
③固定金利選択型
返済方法には２つの型があります。
①元利均等返済
②元金均等返済
繰り上げ返済にも２つの型があります。
①期間短縮型
②返済額軽減型
それぞれ長所短所があるので注意が必要です。
いやあ、今回も難しかった。
住宅を購入する方は、こういうことを押さえて融資を受けてるんですね。
感心しました。
